Бизнес в сфере недвижимости является достаточно надежным инвестиционным инструментом, с помощью которого возможно сохранить свой капитал и еще его преумножить. Также рынок недвижимости наиболее прозрачен для обывателя, в то время как многие выходят на биржу и имеют дело с ценными бумагами, другая часть работает с квартирами, которые более понятны. Какие же варианты работы с недвижимостью существуют? Рассмотрим основные.
Бизнес в сфере недвижимости: с чего начать? Практические советы бывалых
Покупка жилья для перепродажи
Инвестиции в недвижимость – это наиболее стандартный способ вложения денег. Цель этих инвестиций – сохранение капиталов от инфляции. По большому счету, помимо сохранения вложенных денег, при грамотном подходе, есть возможность заработать.
Прибыль будет рассчитана как разница между стоимостью продажи и суммарными вложениями (стоимость квартиры, ремонта, налоги, прочие расходы). Очень важно понимать, каким образом будет приобретаться квартира, за счет заемных или собственных средств. Если это ипотека, то в минимальную сумму продажи необходимо заложить проценты по ипотечному кредиту, расходы не страховку и прочие расходы по оформлению в банке.
Также важно выбрать район, в котором наиболее ликвидна недвижимость, с тем, чтобы можно было быстро ее продать. Собственно, в итоге необходимо решить, какого типа недвижимость вы собираетесь купить, в новостройке или на вторичном рынке.
Плюсы «вторички» состоят в том, что ремонт в ней можно начинать сразу после получения ключей, тем самым быстрее подготовить к продаже. Также есть шанс получить скидку до десяти процентов, поговорив непосредственно с продавцом. Особенно, если вы заходите на следку с «живыми» деньгами, а не ипотекой. В числе минусов приобретения вторичного жилья – это то, что необходимо заказать серьезную юридическую экспертизу, чтобы не приобрести проблемную площадь. И, конечно, даже после ремонта, аналогичная квартира в новостройке будет стоить дороже из-за общего состояния дома.
Квартира в новостройке гораздо более привлекательна, чем квартира во вторичном фонде жилья. На квартиру в новом доме легче найти покупателя. В данном вопросе самое важное, найти надежного застройщика. В плане минусов – начать ремонт в новостройке будет возможно только в том случае, когда дом будет полностью готов, а приобретать недвижимость в конце строительства будет не очень выгодным вариантом, так как самая низкая цена на стадии «котлована».
Покупка жилья для сдачи в аренду
В этом варианте вы приобретаете недвижимость для того, чтобы получать некоторый пассивный доход.
Также необходимо провести анализ новостроек и вторичного рынка, приобретением за свои деньги или через ипотеку. Важный момент при покупке квартиры для сдачи в аренду – это ее местоположение. Для более выгодной сдачи квартиры в аренду, она должна максимально близко находиться к объектам транспортной инфраструктуры.
Большим плюсом данного способа будет возможность приобрести квартиру в ипотеку, а ежемесячные платежи гасить за счет арендаторов. В зависимости от стоимости квартиры и первоначального взноса они могут либо полностью покрывать платёж по кредиту, либо только его часть. То есть, через определенное время, кредит за квартиру будет полностью погашен. Далее можно будет продолжать ее сдавать или продать.
Субаренда
Если купить квартиру для вас не просто, то заработать на рынке недвижимости возможно даже при отсутствии собственной площади.
Вы снимаете квартиру у собственника, а затем сдаете ее другому лицу по более высокой цене.
Реально это организовать не просто, потому что не все собственники дают разрешение на сдачу в субаренду собственного жилья. И далеко не многие желают снимать квартиры по завышенной цене. В этой связи, сейчас очень востребована и популярна посуточная субаренда квартир.
Данная стратегия предполагает расходы на уборку квартиры после каждого жильца, оплату дополнительных налогов. Более того, вам придется встречать и провожать жильцов, либо нанять для этого специального сотрудника. Данная опция приносит хороший доход только в том случае, если у вас таких объектов несколько и вы заключили договор с клининговой службой.
Сдача в аренду своей недвижимости: комнаты, квартиры или загородного дома
Если у вас есть собственная квартира, в которой вы не живете и вы решили ее сдать в аренду, то есть сделать хорошим активом. Это пример самозанятости, хотя мало, кто регистрируется в данном ключе как предприниматель. Сдать квартиру в аренду можно двумя способами: посуточно или на долгий срок.
Аренда посуточно эффективна, если квартира может себя продавать раз за разом. Главный плюс такой площади – это очень удачное местоположение, презентабельный ремонт. Хорошее расположение в непосредственной близости к центру города и к станциям метро и общественного транспорта. На рекламной страничке вашей квартиры, которую вы собираетесь сдавать посуточно, главной фотографией должна быть фотография спальни, так как она будет ключевой комнатой и интересует клиентов больше всего.
Если вы собираетесь сдавать квартиру на длительный срок, необходимо понять, для какой целевой аудитории вы ее подготовили. Перед сдачей квартиры на долгий срок подготовьте её под целевую аудиторию. Если у вас двухкомнатная квартира, то скорее всего ее будут снимать семьи с детьми. Сделайте бюджетный ремонт, не сильно вкладываясь в отделку стен. Оборудуйте квартиру простой и надежной мебелью, организуйте в детской комнате рабочее и место.
Однокомнатные квартиры чаще всего востребованы студентами или семьями без детей. Хороший вариант мебели из магазина ИКЕЯ на два-три спальных места. Укомплектуйте самой необходимой техникой (холодильник, электрочайник, микроволновка, интернет).
Купить квартиру на этапе “котлован” и продать после подорожания на 10 — 25%
Квартиры, которые продают на стадии “котлован” стоит на 10 — 25% дешевле, чем при уже окончательной сдаче дома. Если говорить про недвижимость эконом-класса, то оно вырастет в цене на 15%, недвижимость элит-класса может вырасти в цене до 25% еще в период строительства. Есть застройщики, которые привлекают самые разнообразные инвестиции. И чем больше они привлекают инвесторов, тем больше сами нуждаются в деньгах. Чем больше инвесторов купят квартиры, тем большее количество спекулянтов начнут продавать квартиры после сдачи дома, что неизбежно приведет к снижению цены квадратных метров. Покупать квартиру на этапе “котлован” — большой риск, который сулит от 10% годовой прибыли.
Сложность этого бизнеса на недвижимости в том, что схеме очень много рисков и переменных. Нужно разбираться в застройщиках, проектах, быть подкованным с юридической стороны, планировать минимум на 2 года вперед и уметь продавать недвижимость.
